国务院参事夏斌：房地产市场的根本问题是政府相关政策的“碎片化”
IMI顾问委员、国务院参事夏斌近日受邀“世纪管理名家讲堂”，针对当今的经济形势和投资状况进行演讲。他认为当今的投资下滑形势严峻，国内投资的三大板块：制造业、房地产和基础设施建设全部预冷。今年4月、5月的制造业投资率分别仅为5.3%和1.3%，与鼎盛时期的35.5%有天壤之别。基础设施建设的投资率虽然稳定在19%，但民间资本的低参与，使得地方政府不得不依靠土地出让金进行杠杆翘起，从而进行投资。而房地产投资的下坡路导致地方政府收入减少，其债务居高不下的难题依旧存在。
考虑到房地产市场，夏斌表示当前的房地产市场进入调整阶段——其投资占比已经从繁荣时期的26.1%下跌到去年的2.5%。而房地产市场的根本问题是政府相关政策的“碎片化”，对于其是“资产市场”还是“消费市场”没有明确规定方向。在他看来，中国政府应当学习德国和新加坡，将房产视为消费品，由市场决定价格，政府应当关注相关制度的健全，房价自然就能稳定。
虽然经济下行，但夏斌认为这恰是处理不良资产的时机。但处理时要做好“管理预期”。完全遵循市场规律、迫使不能还贷的企业倒闭、员工失业将伴随着漫长的恢复期，因此在如今内需下降、企业收入降低、破产倒闭风险上升时，稳定社会、管理预期非常重要。他表示应当让百姓意识到这些风险的存在，但也要给予其一定信心，譬如停息挂账而不破产、停薪而不停职等。而只要守住不发生系统性金融风险的底线，一定程度的破产就可以接受。
以下内容根据其演讲整理：
政府在想尽一切办法拉动消费，但今年上半年还是微跌。一方面消费下降影响制造企业收入，企业主收入减少，员工收入自然也会减少；另一方面企业破产增加，失业人数增多，老百姓消费必然减少，这是一个恶性循环。
我们进入制造业投资分析，这是一个全面产能过剩的产业。现在拼命要减产能，产能过剩了你还能投资吗？一方面银行不敢投，另一方面企业不敢要银行的钱。不敢投，不敢要，特别是对煤碳、钢铁等产能过剩企业。超级繁荣时期，我们的平均投资率为35.5%，近三年，一年年下降至18.6%，13.1%，到2015年的8.1%。
上半年制造业投资数据显示，从4月份的5.3%，大幅度下降到5月份的1.3%。这都是统计局的数据，这个确实形势严峻，制造业就是这种状况。中国投资主要分三在块：一是投资制造业，生产麦克，生产电动机，生产电视机等；二是投资房地产；三是投资基础设施建设。
基础设施建设就是搞水、电、公路、管道、高铁这些，我国在这方面的投资率比较高。过去是20%，近几年也在降，但还是维持在19%左右。它有什么问题和风险呢？这些都是公共事业，国家在干，国家在扶持PPP，由于民间资本不进来，搞成功的不多。到现在为止，大量的基础设施建设主要是以地方政府为主在干的。
地方政府的钱从哪里来？ 30%的钱是通过卖地收入赚来的，卖地以后30%的收入来杠杆翘起，或者套取，骗取，什么都有。70%是我们金融系统的钱，包括贷款、债券、委托理财、信托、地方融资等等，反正都是金融体系的钱，这是一个大的格局。
对于政府债务问题，从温家宝总理到克强总理，国家审计署已经进行了三次审计，一级一级审，审到市县政府，从政府债到各种金融衍生品全审，看到底欠了多少钱。最后国家审计总署公布的结果是18万多亿，实际上可能远远不止这个数。因为在审计调查的过程中，难免会有个别地方政府欺瞒了中央，这不是我们今天讨论的议题。
基础设施迫于地方政府这种债务的压力，现在在进行债务置换，目的是减轻地方政府的利率负担，把地方债变成中央债。其他债不能乱搞了，现在只能搞这个。搞债券现在有度的限制，这意味着前几年乱干，拼命借钱的势头得到了抑制，得到了规范。
基础设施建设投资往往是以地方政府为主的模式，地方政府的钱来源少了，基础设施投资就不可能再维持原来这种高增长了。房地产在走下坡路，房价下来，政府卖地收入当然会减少，这是必然的，所以基础设施建设投资自然会有所减缓。
当前房地产市场已进入调整，房地产投资很自然被冷冻。我在2010年和2011年的时候就一直在说，中国的房地产市场不调整，早晚出大事。2013年，2014年又矛盾化了，宏观调控政策整过了头，整狠了，马上又会出其它事。出口、消费和其他投资都是这样，这让大家很痛苦，政府很纠结。
从理性的角度分析，房地产市场最根本的问题是我们长期以来的政府的政策碎片化。到底是把房地产市场变成资产市场来炒，还是把房地产变成咖啡、矿泉水一样的消费品来用，我们始终没有找到房地产市场的发展方向。有什么样的路子就有什么样的政策制度设计，我认为房地产健康发展的方向就是应该以消费品为主。
买房是为了住，绝对不是为了像买卖股票那样赚差价，房地产政策应该按照这个思路来设计。你不能因为房价高了就压，房价低了就抬。政府不用管房价，从根上讲，政府应该把制度健全起来了，房价自然就稳下来了。
我国的房地产市场绝对不要学以金融市场为主导的英国和美国，这两个国家对房地产的态度是作为资产投资，中国不允许这样做。中国要学德国和新加坡，以消费品为主。房价涨不起来了，但是刚性需求很大，改善房和保障房都可以提供支持，但是绝对不能让房地产资产化。当然，去年底和今年上半年，以深圳、北京为龙头，房价还在涨，但是不猛了。
我国房地产投资在超级繁荣时期占比26.1%， 2013年是20%，2014年10.9%，2015年2.5%，到今年如果地方政府不出台政策的话，很多人预测是0%，新的投资几乎没了。老百姓都在问，我也碰到好多人咨询：未来房价到底是涨还是跌，现在是买还是不买？
说实话我也很痛苦回答，即使你个人很有钱，在北京、上海、深圳买一套房该花多少钱我不好说，我只能说你一定要搞明白买房的目的是什么，钱是借的还是自家的？自家住必须买，借钱买房投资绝对没必要，要从这些角度来思考。总之，房地产投资到目前为止有所缓和，但是不可能再是20%几的增长了。
中央权威人士讲，中国经济是L型。当然，很多人很愿意问底在哪里？这个东西不好说，有很多不确定性。它涉及到政府的宏观政策对与错，力度大与小等等不确定因素。我有的时候说就这个速度正常，但是这个速度也是一个动态的，因为风险还没化解。哈继铭在外边有个论坛，他说是倒L型，就是7，他怕突然之间就崩了。L型就是这样，最多是在横杠上涨涨跳跳，基本趋势就是这个样了。大家心里有底了，不要再有幻想了。
当然，资产管理的可能是另外一回事。经济往下走，处理不良资产机会又到了。我很理性的告诉大家，我们及时处理不良资产，要做好准备。历史时期不一样了，同一种资产价格的处理，最后的回报是不一样的。刚刚处理四大银行的，成立四大资产管理公司把钱提出来，人民银行做好底数，就是准备回报25%，国际上一般都是这个样子。
在超级繁荣阶段，美国犯了一个大错误，中国踩到了这样好点，拼了命的干上了经济。现在大家都在往下走，你还要25%的投资回报就难了。就是说起码你要考虑问题，不能纯粹从经验主义出发。但长期仍看好中国投资，很多外国投行也在考虑投资中国，蠢蠢欲动，特别想要进中国的不良资产领域。我是中国人，当然欢迎他们进来，进来就高价卖给他们，让他们犯经验主义的错误。当然所卖资产还是要甄别什么样的资产，什么行业的坏资产。
各银行的不良贷款的钱在温州地区报的最快，现在他们在搞不良资产剥离。我说温州很聪明，几大行都没干，他们先干，总行那边百分数是一点一点的。因为我上面讲，调整意味着有买，但是谁出了钱谁负责。全国还没干，温州先干。这对于四大国有银行工行、建行、中行、农行根本显不出来。
我的意思是说，货币多了以后，随着出口减少，内需也减少。制造业都是内需，现在也不行，产能过剩要砍。内需减少，制造业跟着下来了，销售收入都下来，以后就利息、本金就还不了。速度下来以后，有些企业就要倒闭，就要破产。随着倒闭、破产增加了，工人失业就增加了。当然我们为了稳定社会，能不能停息挂帐，能不能停薪不停职，不失业，但是公司打折扣，95%、90%，我们都可以想办法这么处理，来稳住社会。
我讲的是市场规律，就按照这么走，中央银行该干啥干啥，商业银行该干啥干啥。我管我的不良贷款，我贷给你，你还不了我就不贷。大家都这样，一批企业就死掉了，失业率增加，慢慢的输掉钱，买单，经济再慢慢恢复，这就是美国，这是市场规律，而不是人为的去讨论这个问题。我说要管理预期，用词很重要。
我去年在复旦讲话，说现在经济学概念词汇太多。我也不知道上面是怎么议论的，概念太多。我认为很简单，就用毛主席、陈云、邓小平用过的词，当前的经济就是在调整，速度下来了。告诉老百姓速度必然下来，下来以后失业破产会增加，银行的风险，不良贷款会提高。
在中国经济调整的关键时刻，如果通过国民的财富实力能保证，中国就不存在问题。让它该降多少降多少，只要老百姓稳住了就行。随着一些问题，裸融，海水一退，谁裸着就露出来了。随着问题的逐步暴露，我们要保持社会的稳定，同时应该告诉老百姓，就是要砸锅卖铁要保老百姓生存。与此同时，要坚守信贷底线，坚决不准发生系统性的金融危机。
某一个小银行，倒闭破产都不怕，某企业倒闭破产也不怕，它不会产生全社会系统性风险。但是如果大家都集体到银行去挤兑，马上就出大事。搞银行的都知道，不要说信托、租赁这种小的分银行搞的那些负债，就是大银行大家都去取钱，银行就完蛋，所以银行放贷一定要稳住。
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